Immobilien: Die Gefahr, die keiner sieht

Auf dem Immobilienmarkt des biederen Mittelfelds braut sich etwas zusammen. Von Christian Kirchner Christian Kirchner© Gene Glover Das Tückische an Krisen

Das Tückische an Krisen ist, dass sie immer dort einschlagen, wo es kaum jemand vermutet. Wo Arglosigkeit dominiert. Und wo eben kaum jemand „Blase!“ ruft. Ein Beispiel dafür ist der deutsche Immobilienmarkt. Dort vermuten viele eine Preisblase in Metropolen wie München oder Berlin. Oder eben in der ostdeutschen oder nordhessischen Provinz, wo angeblich keiner mehr wohnen will und viele wegziehen.

Wie so oft lauert die Gefahr auch im Immobilienmarkt eher da, wo sie nur wenige vermuten. Und zwar im biederen Mittelfeld kleiner Städte und ihrem Umland wie Koblenz, Hof, Höxter oder Goslar. Kurz: dort, wo die Preise – wie es der Risikovorstand einer deutschen Bank mir kürzlich skizzierte – schlicht nicht in dem Maße gefallen sind, wie es die Bevölkerungsentwicklung nahelegt. Sondern oft munter klettern.

Dazu lohnt ein Blick auf die Binnenwanderung, die sich in den vergangenen Jahren verändert hat – allerdings in eine andere Richtung, als es die meisten annehmen: Dünn besiedelte ländliche Kreise verzeichnen seit 2013 wieder einen positiven Binnenwanderungssaldo. Es ziehen auch wieder mehr Menschen von West nach Ost als umgekehrt. Regelrecht abgestürzt aber – tief in den negativen Bereich – ist der Binnenwanderungssaldo kleinerer Großstädte.
Wo Rauch ist, ist kein Feuer

Dass dies in der Bevölkerungsentwicklung kaum auffällt, liegt daran, dass sich über 90 Prozent des Zuzugs in Großstädte derzeit aus der Zuwanderung aus dem Ausland speist. Auch der natürliche Bevölkerungsrückgang in Deutschland gewinnt erst langsam an Fahrt.

Wenn Sie glauben, dass Deutschlands Grenzen noch viele Jahre offen bleiben und die Zinsen niedrig, ist das alles kein Problem. Wenn nicht, droht gerade dem Immobilienmarkt im „biederen Mittelfeld“ der Städte und Kreise ein böses Erwachen: Fallen diese Sonderfaktoren weg, sind die natürliche Bevölkerungsentwicklung und die Binnenwanderung wieder die entscheidenden Determinanten für die Immobiliennachfrage.
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Denn wer es sich leisten kann, kauft oder baut natürlich derzeit nach eigenen Vorstellungen, obwohl der Markt mit Wohnraum in Schrumpfstädten und -regionen eigentlich überversorgt ist. Die extrem niedrigen Zinsen erleichtern dies, zumal das Eigenkapital in Schrumpfregionen – und wir sprechen hier von einem Drittel des Landes – eine viel niedrigere Einstiegshürde in den Immobilienbesitz darstellt als in Metropolen. Die paradoxe Folge: Die Wohneigentumsquote fällt dort (und lässt Vermieter frohlocken), während sie in wachstumsschwachen Regionen steigt (und viele Vermieter guten Wohnraums verzweifeln lässt).

Widmen Sie als Immobilieninteressierter daher mehr Zeit der Bevölkerungsentwicklung als den Zinsen. Deren möglicher Anstieg auf drei oder vier Prozent wird am Wohnraumdefizit in Frankfurt, Berlin und München nichts Fundamentales ändern – aber womöglich die Käufernachfrage in kleineren Städten ins Bodenlose sacken lassen.

Christian Kirchner ist Frankfurt-Korrespondent von Capital. Er schreibt an dieser Stelle regelmäßig über Geldanlagethemen. Hier können Sie ihm auf Twitter folgen

Quelle: Immobilien: Die Gefahr, die keiner sieht – Capital.de

Tipps fürs Risikomanagement

Die Forscher Horst Müller-Peters und Nadine Gatzert haben einige Empfehlungen für Verbraucher entwickelt

#1 Außensicht einnehmen

Für eine realistische Einschätzung bedrohlicher Ereignisse hilft es, eine Außensicht einzunehmen. Also nicht zu fragen: „Wie gut kann ich mir einen Flugzeugabsturz vorstellen?“, sondern: „Wie viele Flugzeuge fliegen eigentlich – und wie oft kommt eine Absturznachricht?“

#2 Vorsicht vor Selbstüberschätzung

Viele Risiken wie ein Brand können jeden treffen. Man sollte den eigenen Einfluss und die eigene Vorhersagekraft nicht überschätzen. Unglücke treffen eben nicht immer nur die anderen.

#3 Angst vor Zahlen überwinden

Zur besseren Einschätzung von Wahrscheinlichkeiten sollte man seine Abneigung gegen Zahlen überwinden. Einen spielerischen Einstieg bietet die Website: kenn-dein-risiko.de.

#4 Banalitäten nicht versichern

Versichert werden sollten elementare Gefahren wie dauerhafter Verdienstausfall oder ein ruinöses Hochwasser. Bei allem, was man selbst schultern kann, wie dem Ersatz für das geklaute Handy, kann man die Police sparen.

#5 Selbstbeteiligung lohnt oft

Versicherungsschutz mit Selbstbeteiligung lohnt sich für Kunden sehr häufig, wenn die Prämien deutlich sinken. Man spart in der Regel insgesamt, muss im Schadenfall allerdings auch einen Teil selbst beisteuern.

Hier geht es zu einem Interview mit dem Verhaltensökonom Horst Müller-Peters: „Wir unterschätzen alltägliche Gefahren“

Quelle: Tipps fürs Risikomanagement – Capital.de von Britta Langenberg
7. September 2017

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